原标题：一位金融专家对房地产的8个预见

来源：地产豪言 授权发布

下面8点告诫来自某知名的金融地产专家。

预见1：地产稳定，就是金融稳定，就是中国经济的稳定。因为坊间数据说涉房融资高达50万亿元。

有人曾说，汽车业不得了，能带动上下游150多个行业。房地产笑了，它带动的有280多个行业。

从销售金额、面积及人们从中获得的幸福感来说，汽车与房地产相比，本是小巫见大巫。

房地产其实有点冤——尽管水泥、钢材、玻璃和铝型材的相当部分（甚至一半以上）产能都是房地产在支撑；尽管保利、中海、中化、中建等一系列央企集团并表后利润的90%以上来自房地产。但房地产却与实体经济被认是对立面，被认为侵占了本该流入实体经济的各种资源。

房地产被认为与振兴实体经济、与维持金融稳定、与促进居民消费、与地主财税治理等领域均存在着此消彼涨的跷跷板关系。

地产也被与消费对立起来，说高房价抑制了消费，尽管从数据上看不出来它们之间有什么水火不容的关系。

社会各方应该实事求是厘清上述关系的真相，房企亦不宜进一步自我矮化，不应妄自菲薄。

预见2：下行周期，房企要注重财务平衡，不宜透支未来。

在2014年的第一季，我们曾看见过中国房地产出现过两位数的下跌，但那只是上行周期中一次巨大的颠簸。但从2018年第四季和2019年第一季的情况看，真正的行业拐点似乎已经到来。

中国经济处于持续放缓周期，有哪位经济学家会乐观地认为2020年后，中国经济增长能高过6%呢？有谁会认为房地产曾有过的超高利润还能维持呢？

其实，过去20年内，房价上涨与居民收入上涨的幅度差不多，只不过前者的波动更大。在这种情况下，还有很多人说房子买不起。

如果今后一些年里，人们收入从以往的年均增长9%—10%，降到年均增长4%—5%的话，虽然房价不会快速上涨，但由于收入增长减缓，房价相对更贵了。这是下行周期中不能透支市场的重要原因。

当下，房地产市场无疑处于高位平台或下行周期，未来更多的是存量博弈。房企的土地获取或加载产业行为，需要算清当下台账，不透支未来。

预见3：大环境难以支撑高周转，应更注意货地比（货值与土储值之比）。

过去20年里，中国房地产总销售面积约在170亿平米，销售额约99.2万亿元。其中土地出让金42—43万亿元，再计入税费，可知大概全国整体货地比在2:1左右。

在过去的5年里，经营环境好时，货地比4:1甚至5:1都有可能。但在2016年和平2017年抢了高价地的房企，货地比能做到2:1或3:1就不错了。

高货地比，意味着更宽的安全边际和更强的市场耐受力。

只有高货地比，才能穿越周期，才能忍受较慢的去化率，才有比较安全的利润边界。

曾大放异彩的高周转要求快速去化和宽松的外部环境，要求流程、工序和产品能够标准化。但在淡市中，“麻辣烫”思维的快速模式难以为继。货地比可能比快周转更重要。

预见4：不贪大——即使头部企业也未必在所有方面通吃，而是有所“取舍”。

全国领先的头部企业，是否一定在布局范围和产品线上贪大求全？不尽然。要有轻重取舍。

因为区域市场的结构性差异越来越大。

为稳健计，将来主要市场将集中于东南经济圈，不超过50个城市。这是未来中国经济活力之所在。从房地产角度看，这些区域贡献了75%以上的份额。

如果说，中国房地产区布局战略也有一条“胡焕庸线”的话，那应该是以武汉为原点，北不过长江，西不过京广线。

不信的话，你可以对比一下广东、江苏和山东。以经济实力而言，他们曾经处于同一梯队。但现在山东不能与江苏比，而江苏也远远落后于广东。中国的经济重心重新向东向南转移的特点十分明显。

但这并不是说东南之外的区域市场没有亮点，只不过是呈现出孤立的点状分布。

布局上还要对待很多有双雄记的省份，如福建的福州与厦门、山东的济南与青岛等，江苏的南京与苏州，前者为行政中心，后者为魅力型城市。

未来的岁月里，首卫度重于双核驱动，在存量博弈时代尤为明显。所以，你要更重视行政中心甚于魅力型城市。

从产品上看，过去供应的170亿平米中，约有50—55亿平米是非住宅，相当于城镇人口人均占有超过6平米。

以产品用途而言，非住宅的过剩情况比住宅严重。

相比之下，旧城改造需求确定、利润较厚，住宅比非住宅利润丰厚，所以，对非住宅、产业加地产等产品类型，宜谨慎。

总结：头部企业尚且不能样样通吃，如果你不是TOP10，那么未来“战略收缩，突出重点”恐怕是题中应有之义。

预见5：:每家房企背后都有大银行的身影，对金融机构客气一点没坏处，免得前踞后恭的尴尬。

过去几年，排名前几十的房企，见到银行的人都是很牛的。未来的身段放得要低一些。

因为你的日子会更不好过，而金融的支持变成更加重要。

缺乏金融背景的房企，其财务状况会更加脆弱。

也因为，金融业去产能化比地产业还要严重，金融市场开放化、金融机构集中化和大型银行主导化，决定了大型房企必须主动拥抱银行及其影子系统。

预见6：以前稀缺是土地，未来地根、银根双稀缺时代将到来，要构建地产命运共同体。

随着经济下行，企业面临更多风险和更低回报。

而房地产行业仍然拥有较高的毛利和净利，这决定了它更能忍受“金融霸凌”，更能够全周期与金融合作，发力解决其前期拿地和供应链金融两大痛点，也因为这两块的利润回报相对比较厚。

预见7：黑石模式将是中国房企的未来方向。

中国地产融资50万亿，其中27亿按揭，11万亿是开发贷，5万亿公积金，还有影子银行5—6万亿。

未来资金链能够平衡吗？恐怕有些难度。

房企资金来源三分之一是预售，三分之一是举借，三分之一是自筹。

三种方式之中，预售和按揭不降就不错，所以开发商本身的能力强弱消长就特别重要了。

未来大趋势将是资金收紧。

比如按揭，在2016—2018年上半年，商业银行发放按揭的增速未有低于20%者，目前约是17%。

内部修炼的角度，房企也不能只依赖传统的投资开发销售模式。

看看黑石，它有研究、投资、开发、自持、资管等“地产+产业”和“地产+金融”全链条广谱能力。

地产是本，服务是质。

未来居民支出的一半以上是购买服务，而不是购买商品。

相应地，中国房地产行业由住宅到商办，由物管到资管，由加载产业到城市更新，房企未来面临着下行长周期，需要整合和打造适应全产业链的资源和能力。

不宜妄自菲薄的是：未业中国的优质房企有可能比黑石做得更好。

预见8：:你的胜出，未必是因为你有多成功，而是对手失败了。

未来地产利润率会下降。现在受制于获地成本，未来则受制于融资成本。当然，这个过程还会比较漫长。

过去几年，制造业整体收缩了10%—15%，最富裕人群在2018年收缩了5%，而供给侧改革仍在进行。

马太效应下，TOP10将从目前的18%占有率增长到五年内的30%或50%。

企业集中化和中小企业出局是未来趋势。但大型房企的扩张分主动扩张和被动扩张，如果完全是主动性增长，年增长率将不得不达到两位数，这是比较困难而有风险的。

未来行业富有戏剧性的一幕可能是：不是你有多么成功，而是因为你的对手都失败了。

所以，避免犯战略性错误有着决定性意义！